In de nieuwste editie van ons interne magazine de AchterBan (juli 2025) verscheen een uitgebreid artikel over het project Theresiakwartier – een mooi voorbeeld van samenwerking binnen BanGroep. Het artikel bestaat uit een tweeluik: Rezidenz trapt af en vertelt over het ontwikkelproces, de visie en keuzes achter het plan. Daarna neemt BanBouw je mee in de vertaalslag naar de praktijk – de uitvoering en realisatie op de bouwplaats. Eén verhaal, twee perspectieven. Lees het artikel hieronder:
[1/2]
Het idee: zorg en wonen met elkaar verbinden
Nonnen zijn er al lang niet meer op het terrein van het voormalige klooster Sint Theresia in Raamsdonksveer. Ook de patiënten van het later gerealiseerde Sint Theresia ziekenhuis zijn decennia geleden al vertrokken. Zij maakten plaats voor Prisma, zorgorganisatie voor mensen met een beperking.
In 2019 besloot Prisma het ruim anderhalve hectare grote terrein opnieuw te ontwikkelen: enerzijds wonen en dagbehandeling, anderzijds woningbouw. Begin dit jaar werd de nieuwe wijk Theresiakwartier opgeleverd. Ontwikkeld door Rezidenz in samenwerking met Pauwert Architectuur en gerealiseerd door BanBouw: een gouden samenwerking.
Integraal plan
“Eigenlijk waren het twee losse aanbestedingen”, vertelt Theo van Hoeve, architect bij Pauwert. Zijn bureau won de tender voor het ontwerpen van de zorgcampus, terwijl Rezidenz als gebiedsontwikkelaar inschreef op de tender voor woningbouw. Directeur Johan Liebregts van Rezidenz: “BanGroep en Pauwert hebben in het verleden heel fijn samengewerkt. Daarom hebben we hen voor dit project gevraagd.” En omdat dat goede gevoel wederzijds was, hebben Rezidenz en Pauwert uiteindelijk samen het totale plangebied ontwikkeld. “Dat is onze kracht geweest”, aldus Johan. “Want daardoor konden we het als één integraal plan beschouwen.”
Creatief proces
Voor Johan zelf was het de eerste kennismaking met Pauwert Architectuur, maar de klik was er direct: ”We delen dezelfde visie en hadden vaak aan een half woord genoeg.”
Theo en zijn collega’s hebben het gedachtegoed van Prisma doorvertaald naar het totale gebied. Het ging om een behoorlijk intensieve opgave: 75 woningen per hectare. Pauwert heeft daar een ontzettend leuke invulling aan gegeven.”
“Je begint altijd met het verhaal achter een ontwerp”, licht Theo het creatieve proces toe. “Prisma wilde graag verbonden blijven met de maatschappij. Dat is Campus Kiezel geworden. We hebben de behoefte aan herkenbaarheid vertaald naar leefcirkels, gekoppeld aan kiezeltjes met elk een eigen kleur. Als je een kiezeltje in het water gooit, ontstaan er kringen die zich uitstrekken over het hele gebied. Ze verbinden wonen met zorg, maar ook met de wijk en het dorp: winkelen, koffie drinken, een praatje maken.” De lijn die bij de zorgcampus door Pauwert was ingezet, is doorgetrokken naar de woningen van Theresiakwartier. Daardoor vormt het totale gebied uiteindelijk een mooie eenheid.
Het beste plan
Bij de aanbesteding voor woningbouw was Rezidenz één van zes kandidaten. Het moment van presenteren was spannend, herinnert Johan zich: “Tenders zijn bijna altijd gebaseerd op geld. De hoogste bieder krijgt de opdracht, en dat waren wij in dit geval niet.
Bij Rezidenz creëren we woongeluk; een fijne plek om te wonen. We zijn altijd ontzettend kritisch op de plattegrond. Want je ontwerpt voor de buitenkant, maar mensen wonen aan de binnenkant. Dat is dan ook waar we in de samenwerking met een architect de spanning opzoeken. Natuurlijk moeten de cijfers kloppen, maar Prisma heeft gewoon voor het beste plan gekozen; de droom van elke ontwikkelaar.”
Kaders en creativiteit
Hoewel Prisma de keuzes maakte, had ook de gemeente Raamsdonksveer wat in de pap te brokkelen. Bijvoorbeeld met betrekking tot de beeldkwaliteit: kaders waar de architect rekening mee moet houden, zoals de woningcategorieën, hoeveelheid groen, uitstraling en materiaalgebruik. Theo: “Vanuit de verschillende zones en het bestaande groen hebben wij de positie van de gebouwen bepaald, met een verbindend element in het midden.”
Dat element is een appartementengebouw van vijf bouwlagen. “Door het spelen met vormen en materialen heb je niet het gevoel dat het zo hoog is. Optisch ligt de nadruk op het stenen basement, met daarboven een ingetogen groene bovenwereld met hout en verticaal groen.”
Succesfactoren
Bij een project zo dicht bij de kern van een dorp heb je uiteraard met allerlei omwonenden en belanghebbenden te maken. “We zijn al in een vroeg stadium met hen om tafel gegaan”, vertelt Johan.
“We hebben naar hun zorgen en wensen geluisterd, maar zijn ook gewoon eerlijk geweest over de plannen. Door hen goed mee te nemen, hebben we uiteindelijk in het hele proces nul zienswijzen gehad. Dat is gezien de omvang en de impact van het plan vrij uniek.”
Op alle vlakken is project Theresiakwartier zeer geslaagd. “Dat komt omdat alle partijen hetzelfde doel voor ogen hadden”, zegt Theo.
“Iedereen wilde hier een fijne plek van maken.” Johan vult aan: “Dat valt of staat met de juiste mensen. De projectleider van Prisma die zorgde dat er knopen werden doorgehakt. De projectleider bij de gemeente die zijn rug recht hield toen het aankwam op beeldkwaliteit. Maar ook het team van BanBouw dat fantastisch werk heeft geleverd. En Lemon Suites dat een deel van de woningen verhuurt en beheert. Bij Rezidenz willen we minimaal een acht halen. Dat kan alleen als de hele keten klopt en dat was hier echt het geval.”
Trots
Waar zijn Theo en Johan het meest trots op? “Dat het totaal gewoon klopt”, zegt Theo. “Het is allemaal heel ontspannen opgezet. Het is gewoon een hele fijne, doorwaardbare plek geworden, zowel voor reguliere bewoners als zorgbewoners.” Johan vult aan: “Dat hebben we echt samen gedaan. Alle betrokken partijen hebben het beste in elkaar naar boven gehaald.”
[2/2]
Realisatie: in drie fasen naar een compleet nieuwe woonwijk
Als in februari 2022 wordt begonnen met de nieuwbouw voor Prisma, zijn projectleider Roy Pasveer en uitvoerder Jan van de Pas onderdeel van het projectteam. Ze zijn meteen enthousiast. “Wat ik zag, was een heel leuk en speels ontwerp”, herinnert Roy zich. “Gewoon een heel mooi plaatje om te mogen bouwen.”
Bij de start van fase 1 is nog niet zeker of fase 2 en 3 ook doorgaan. De 27 appartementen (fase 2), 16 woningen en 29 studio’s (fase 3) moeten dan nog worden verkocht. “We hebben alles gefaseerd uitgevoerd”, licht Roy toe. “Toen we begonnen, maakte Prisma nog gebruik van de oude gebouwen. Zodra hun nieuwe pand klaar was, zijn zij overgehuisd en hebben wij het perceel bouwrijp gemaakt voor de woningen van fase 3. De bouw van de 27 appartementen was toen al in volle gang.” Dankzij een vlotte verkoop kan vervolgens direct worden doorgepakt met de woningen en studio’s van fase 3.
Input leveren
“Als bouwteampartner zijn we op het ideale moment ingestapt”, aldus Roy. “Op tijd om nog mee te kunnen denken en adviseren over de laatste details. Tijdens het hele project hebben we constructief samengewerkt met alle betrokken partijen. Een van de leidinggevenden van Prisma schoof bijvoorbeeld aan bij het bouwteamoverleg, om input te leveren vanuit de gebruikers.”
Ook met Pauwert waren de lijntjes kort, vertelt Jan: “Als wij denken dat een bepaalde constructie op termijn een risico vormt, bijvoorbeeld voor het onderhoud, dan overleggen we graag met de architect. We willen ten slotte dat een gebouw er over tien jaar nog steeds mooi uitziet. Maar over het algemeen hebben we alles kunnen uitvoeren zoals het op papier stond. Dat is het resultaat van een goede samenwerking aan de voorkant.”
Uitdagingen
In exact drie jaar heeft BanBouw het terrein van Prisma in een compleet nieuwe woonwijk getransformeerd. Was dat een grote uitdaging? “Gewoon de tekening volgen”, zegt Jan lachend. Dan serieus: “Ieder gebouw is natuurlijk anders. Er zaten een paar complexe bouwkundige details in het ontwerp, die moesten we even uitdokteren. Maar het voordeel was dat die in fase 2 en 3 ook weer terugkwamen.”
Het weer speelde met name in fase 2 een rol. Door de vele regen viel het niet mee om de bouw wind- en waterdicht te krijgen. Maar de grootste uitdaging waren de nutsvoorzieningen. Roy: “In fase 1 moesten we alle kabels en leidingen omleggen om de nieuwbouw te kunnen realiseren, terwijl het bestaande pand van Prisma er nog op was aangesloten. Het nieuwe pand van Prisma moest op hun nieuwe klantstation worden aangesloten. Het is tegenwoordig nogal uitdagend om goede afspraken te maken met nutsbedrijven, maar gelukkig heeft Rezidenz daar heel goed op geanticipeerd. Zij hebben tijdig met ons geschakeld en uiteindelijk is het allemaal soepel verlopen.”
Uitdaging
Jan en Roy kijken zeer tevreden terug. Roy: “We zijn trots op wat we met het hele team hebben neergezet, vooral op de samenwerking binnen het bouwteam.” Jan vult aan: “De reacties van opdrachtgever, kopers en eindgebruikers waren alleen maar positief. We hebben natuurlijk heel lang op het terrein rondgelopen, ook toen de appartementen van fase 2 al bewoond werden. Dan leer je de mensen kennen. Als er een kleinigheidje is, loop je meteen even mee om het op te lossen. Dat wordt heel erg gewaardeerd.”
Inmiddels ligt de oplevering alweer een paar weken achter ons. Destijds waren de bomen nog kaal, nu staat alles vol in het blad. Zijn Jan en Roy er recentelijk nog geweest? Roy grinnikt: “Misschien binnenkort. Laatst kwam ik bij een ander project de bewoner van kavel 9 tegen, die rijdt op de betonwagen. We zijn uitgenodigd om langs te komen als het huis helemaal is ingericht, om te zien hoe het is geworden.”
Eindresultaat Theresiakwartier:
